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        本果觀察:珠三角老舊工業區改造進行時

        作者: 發布時間:2019-10-08 瀏覽次數:79

        目前,珠三角地區掀起了一股老舊工業區改造提升熱潮。《廣東工業園會刊特別綜合了多方信息,擇其較具有代表性者進行報道。

        廣州:通過“關停轉變提升” 村級工業園將實現“脫胎換骨”

        日前,廣州《實施意見》出臺?!秾嵤┮庖姟分赋?,主要目標任務是通過“關停淘汰一批、功能轉變一批、改造提升一批”分批次有步驟進行村級工業園整治提升,創新村級工業園整治提升工作的機制體制,強化環境及安全整治,分批次有步驟地淘汰污染及落后產能;全面提升村級工業園的產業結構及單位產出;提高土地集約節約利用效率,完善區域市政基礎及公共服務設施(如變電站、垃圾站、公廁、菜市場、屠宰場等)。至2023年,村級工業園管理體制機制與發展標準體系基本建立健全;打造出一批生態優良、產業高端、功能完善、運營專業、經濟效益可觀、社會效益顯著的典型示范園區。

        村級工業園整治提升工作涉及面廣,須市區聯動、社會參與;政府主導,市場運作?!秾嵤┮庖姟丰槍Υ寮壒I園改造提升類項目進一步釋放了政策紅利,擬定的10項具體政策措施均對現行政策進行了部分突破或補充,形成了一套完整的村級工業園整治提升政策體系。

        其中,《實施意見》通過提高容積率、實施綜合整治(微改造)等路徑釋放國土及規劃政策紅利,積極引導各類市場主體以多種形式參與村級工業園整治提升工作,全市“一盤棋”統籌考慮,合理調節利益分配,保障村集體及村民的利益,激發改造主體的積極性,實現多方共贏。

        廣州在村級工業園整治的頂層設計和路徑探索走在全國前列。實施意見明確了不同情形下實施綜合整治(微改造)的路徑,提出由區政府牽頭組織區相關部門對項目開展聯合審查,經區政府審定后,由改造主體辦理相關使用手續。該舉措創新了“微改造”路徑,將有效改變原來“微改造”無路可走的現狀,也將解決原來“微改造”過程中消防、工商審批難的問題。

        其次,提高審批效率。將符合控制性詳細規劃的村級工業園“工改工”“工改新”項目實施方案的審定權下放各區政府實施。這將解決原來村級工業園改造項目“審批難”“審批流程長”的老大難問題,大大降低時間和經濟成本。

        再次,政府讓利。對低于150畝的村級工業園“工改工”“工改新”拆除重建項目,給村集體做了適度讓利,將原定30%的經營性用地轉為國有用地后無償移交給政府降低到20%。

        據了解,廣州將著力抓試點項目。在市級統籌引導下,重點就村級工業園較為集聚、規模較大的區域進行試點,涵蓋白云區的化妝品產業、番禺區的珠寶產業、花都區的皮具皮革產業、海珠區的服裝產業等。結合廣州市提質增效試點園區遴選工作,將整治提升試點村級工業園納入提質增效試點園區。同時安排專項財政資金,支持試點園區,單個項目擬最高給予1500萬元改造提升補助。

        村級工業園改造最終是為了實現產業提升。據透露,下一步,廣州市工業和信息化局將把村級工業園整治提升工作與傳統產業的轉型升級相結合,重點圍繞化妝品產業、皮具皮革產業、音響產業、服裝產業、珠寶產業等基礎較好的消費品工業,將產業鏈中的研發、設計、銷售等高附加值環節留在廣州,加快打造出一批高端消費品產業集群,推動傳統優勢產業集聚升級發展。

        深圳:兩處改造工業園區演繹產業升級如何發生

        深圳龍崗區的兩處產業園區——大運軟件小鎮和2013文化創客園,前身都是龍崗區的老舊工業區,分別通過國企主導改造和社會資本介入改造,成為新型的特色產業聚集區。

        目前,深圳龍崗有各類工業園區近900個,總占地面積80.5平方公里,但老舊工業區就有373個,大多數始建于上世紀90年代,普遍存在環境較差,配套不完善,產業比較低端等問題。如何使老舊工業園區煥發出新的光彩?這兩個園區恰好提供了兩種樣本。

        大運軟件小鎮的前身為蓮塘尾工業區,2011年,園區有各類工業企業90多家,生產總值2億元,稅收不足550萬元。2012年2月,園區正式啟動改造。改造后,大運軟件小鎮自2013年底開始運營,截至2018年,大約5年的時間里,園區實現納稅總額9.1億元。平均下來,每年的納稅額大約是改造前的33倍。園區內國家高新技術企業,由改造前的0家達到了現在的59家,包括柔宇科技、怡豐機器人等,還有40余家企業正在進行申報。此外,園區還引進了香港中文大學機器人研究院等5家高等院校的產學研基地,11家眾創空間。

        據介紹,現在園區的運營單位是龍崗區的區屬國有企業,改造最大的好處在于既不改變樓宇的主體結構,也不改變樓宇的產權性質,同時又能夠按照政府的總體區域產業規劃進行轉型。軟件小鎮占地約14.5萬平方米,建筑面積約16萬平方米,共包含獨棟建筑75棟。改造共用了僅1年9個月的時間。

        對于村民而言,物業的租期為20年,每年可獲得5%的租金遞增。對于入駐的企業而言,目前普遍的租金價格在每月40-60元/平米,是以前的2倍還不止。其實按市場價格,也可以租到80元/平米,但龍崗區政府的要求是提供優質低成本的辦公空間,不允許租那么高。另外,龍崗區對國家高新技術企業、各類創新大賽獲獎的企業、符合的大學生創新創業等都有補貼,算上各類補貼,企業的實際成本大約在20元/平米。

        有專業人士評價稱,對集體土地建成的村級工業園,采取區屬國企統一租用、改造提升為高新科技產業園區,促進產業轉型級,土地權屬不變,避免大拆大建,這對村級工業園改造提升的示范意義巨大。

        2013文化創客園采用的則是另外一種模式。2013文化創客園位于深圳龍崗區橫崗街道,占地面積2萬平方米,總建筑面積6.5萬平方米。前身是一家港資勞動密集型的破舊廠房,一家社會資本中南控股買斷產權,將19棟廠房進行改造,變成現在的文化創客園。

        2013文化創客園的負責人介紹,此前的廠房產權清晰,一次性買斷的手續也相對簡單,不涉及與村集體或村民談判等事項。整個項目始于2013年,2014年開始改造和招商,各自用了6個月時間。

        經過3年多的發展,目前,入駐企業達到120家,其中80%以上是文創企業,初步形成“互聯網+文化旅游、數字創意”兩大產業鏈。2018年,園區年產值超過40億元,納稅額接近2億元。

        在前述國企主導改造的模式下,園區本身的租金低于市場價,但2013文化創客園的租金高于周邊園區20多元/平米,達到了70元/平米,仍然保持了約95%的入駐率。取得如此的招商成績,據園區負責人介紹,一是因為對政策的轉化落實得比較好,比如幫助入駐企業申請政府的文化企業租金補貼等;二是配套和硬件環境占優;三是通過運營服務增強了園區與企業之間的粘性,很多租戶是通過原來的租戶轉介紹過來的。

        一位企業家表示,產業園區改造升級的邏輯,在于順應當地的產業基礎,形成產業集群。

        以2013文化創客園背后的文化產業為例,官方數據顯示,2017年龍崗文化創意產業實現營業收入(產值)1445.79億元,同比增長15.88%;實現增加值377.51億元,同比增長16.32%,占GDP的比重為9.8%。

        針對文化產業,龍崗區政府也提供了租金補貼、優惠扶持基金、重點企業扶持、行業人才補貼等政策。

        正在清拆的順德容桂細滘村級工業園

        順德:探索村級工業園改造“破題”高質量發展

        30多年前,因敢闖敢試、勇為天下先,順德一躍成為“廣東四小虎”。在改革開放40周年之際,順德再次被賦予歷史使命,將率先建設廣東省高質量發展體制機制改革創新實驗區。高質量發展如何破題?順德的答案是:絕不拖著破舊的村級工業園進入新時代,堅決向粗放低效的村級工業園要產業空間和生態文明建設空間。

        經摸底調查,順德目前仍有382個村級工業園,用地面積占已投產工業用地的70%,聚集了超過1.6萬家中小微型企業,但僅貢獻27%的工業產值和4.3%的稅收。目前順德的土地開發強度達53%,已遠超國際公認30%的警戒線。土地空間無法滿足增資擴產的需求。如何盤活村級工業園用地,為下一次經濟騰飛提供空間載體,成為當務之急。

        自去年來,順德將村級工業園改造定為頭號工程,出臺村級工業園升級改造實施意見,將通過允許連片改造、混合開發、探索地券制度等辦法,盤活村級工業園用地,釋放產業發展空間。

        地券是土地權利人自愿將其城鄉建設用地按規定復墾為耕地等農用地后,減少城鄉建設用地形成的在合法交易平臺交易的建設用地指標。地券制旨在打造利益平衡機制,不斷提高預期收益,激發拆舊復墾的積極性。

        同時,廠房升級“現代化”:換來了產值飛躍。佛山市順德區龍江鎮南坑村,是有名的“漁桑之鄉”。當年有人租下村里50多平方米廢舊蠶房,開始創業做堅果原料初加工。如今,小作坊已發展成一家國際型大企業,當年低矮廠的房已被改造成8萬平方米的現代化食品加工廠。廠房的每一次改造升級,都會讓生產力發生質的飛躍。這是這位現代化食品加工廠企業家由衷的感慨。

        事實上,通過村級工業園改造升級,企業擴大再生產的潛力不斷增強,成為地方經濟新的增長點,這是一條已經被實踐證明了的路徑。龍江鎮全鎮有78個村級工業園,將通過多種改造模式,最終打造成兩個大的工業集聚區。這將是農村土地集約利用的一場大改革。

        位于容桂街道的細滘工業區也正發生著翻天覆地的變化。占地1100多畝的村級工業園正進行改造,大片環境惡劣的破舊廠房被推倒,土地重新規劃為生態型、創新型中小企業總部集聚區。據街道負責人介紹,改造前村集體收入約為1300萬元,改造后將超過20億元。改革獲得超過90%的村民投票支持。

        事實上,根據順德村級工業園改造規劃,全區382個工業園最終將整合成20個3000畝以上的連片現代化產業集聚區和30個生態集約的現代主題產業園。村級工業園千差萬別,改造沒有現成經驗可借鑒,只能靠先行先試。截至目前,順德已有68個園區啟動改造,34個園區啟動拆遷,完成土地整理3800多畝。村級工業園改造已進入全面推進、多點開花階段。

        這是一場必須打贏的攻堅戰。當地表示,要堅持以改革促發展不動搖,向村級工業園要產業空間、生態文明建設空間。既要堅決淘汰落后產能,也要注重前瞻性,不搞簡單推倒重建,絕不讓落后的產業產能回流,強化“畝產論英雄”,著力提高土地利用效率。

        去年底,順德獲批率先建設廣東省高質量發展體制機制改革創新實驗區。在村級工業園改造上,無疑順德正進行著一場深刻的實驗。



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